Автор: Николай Камынин
По прогнозу г-на Грефа, изложенного в трактате “ СЦЕНАРНЫЕ УСЛОВИЯ СОЦИАЛЬНО – ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА 2007 ГОД И НА ПЕРИОД ДО 2009 ГОДА” , курс доллара до
Copyright (C) 2006 Николай Камынин
Автор: Николай Камынин
Опубликовано: журнал “Бизнес Палата” Самара, № 4(35),май 2006 г.
Завершение 2005 года ознаменовалось принятием социальной программы доступного жилья, массовым банкротством строительных компаний и толпами обманутых дольщиков.
Как отметил Президент России -Путин В.В., средняя стоимость квадратного метра жилья в стране составляет 29 тысяч рублей, т.е. превышает 1000 американских долларов, а в городах с населением более миллиона доходит до 2000 долларов. При средней зарплате 300 долларов, сегодня доступное жилье является мифом.
Чиновники разного уровня вместе со спекулянтами недвижимостью в один голос утверждают, что стоимость строительства жилья высокая и будет расти, потому, что очень дороги строительные материалы, а у строительных организаций не хватает подъемных кранов.
Уместно заметить, что в 70-80-ые годы прошлого столетия себестоимость квадратного метра жилья составляла в среднем 160-190 рублей. Получалась, что среднемесячной заработной платы в СССР хватало на строительство одного квадратного метра. Сегодня, по западноевропейским меркам средней заработной платы на уровне 1800 –2200 евро хватает на строительство 1,6-1,8 квадратного метра жилья или на покупку 1-1,4 квадратного метра в Европе.
Наши исследования показывают, что реальная стоимость строительства квадратного метра жилья, включая прибыль строителей, стоимость материалов, рабочей силы и строительной техники, для сельской местности составляет 150 долларов, а для городского строительства не превышает 250 долларов.
Казалось бы и в современной России средняя зарплата в 300 долларов хватает на покупку 1-1,2 метров жилья.
Таким образом, сегодня себестоимость строительства жилья существенно меньше, чем стоимость жилья на вторичном рынке и составляет не более 25% от цены его продажи. Это соотношение справедливо и для так называемого “элитного” жилья, которое строится по самой дешевой каркасно-монолитной технологии, а удорожание отделки фасадов таких домов не превышает 20%, в то время как цена на такое жилье в 2-5 раз выше цен на жилье эконом класса.
При таком соотношении себестоимости строительства и цены продажи, средняя норма прибыли в строительстве должна составлять 300%.
Если учесть, что современные строительные технологии позволяют строить высотные дома со скоростью не менее двух этажей в месяц, то на строительство 10-ти этажного дома “под ключ” должно уходить не более 6 месяцев, что позволяет получить норму прибыли в строительстве до 600% в год.
Казалось бы, что при такой прибыльности строительства, жилье в России должно расти как грибы после дождя. Однако в реальности, все выглядит совершенно иначе.
Постараемся ответить на вопрос, в чем же причина такой низкой эффективности строительства, и почему периодически возникает проблема обманутых дольщиков.
Рассмотрим процесс строительства жилого дома. Длительность подготовительного этапа составит шесть месяцев, собственно строительство – 12 месяцев.
Процесс строительства состоит из следующих этапов:
Обоснование стоимости строительства ( расчет сметной цены ).
Получение разрешения на строительство.
Отселение с застраиваемого земельного участка.
Согласование технических условий с водоканалом, энергетиками, газовиками.
Разработка проекта и привязка его к месту строительства.
Строительство объекта.
Сдача объекта в эксплуатацию и его регистрация.
В настоящее время, особенность этапа расчета сметной стоимости строительства состоит в том, что бы обосновать цену продажи готового объекта. На этом этапе производится расчет стоимости строительства по существующим СНИПам (строительным нормам и правилам) и среднестатистическим ценам на материалы. Современные СНИПы по существу мало отличаются от СНИПов времен развитого социализма. Так оплата труда строителя составляет около 7500 рублей в месяц, в то время как коммерческие расценки составляют около 18000 рублей в месяц. Очевидно, что такие нормативы не обеспечивают возможность использования квалифицированного труда. Поэтому в сметы включается множество работ с использованием грузоподъемной техники для обоснования предполагаемой стоимости строительства, а фактически используется мало оплачиваемый, низко квалифицированный ручной труд, что приводит к низкому качеству строительства.
Фактически расчет сметы сводится к обоснованию сложившейся на данный момент цены на рынке вторичного жилья применительно к строящемуся объекту. В 2005 году средняя рыночная цена квадратного метра жилья составляла 1000 долларов, что и является конечной ценой при расчете сметы.
На втором этапе строительства необходимо получить разрешение в департаменте по строительству. Практически этот этап состоит в определении суммы взятки за оформление разрешительных документов. Так, для Самары эта сумма рассчитывалась в 2004 году из тарифа 15 долларов за квадратный метр общей площади строящегося объекта. В 2005 году, в связи с появлением изменений в законодательстве, тариф возрос до 20 долларов, что составит 2% от сметы строительства.
Существенные затраты ожидают строителей на этапе отселения с застраиваемого земельного участка. Для Самары на эти цели строительная организация обязана выделить 10% общей площади строящегося здания.
Следующий этап состоит в согласовании технических условий подключения объекта к эксплуатирующим организациям (название действительно оригинальное в смысле эксплуатации), т.е. к организациям, которые снабжают водой, газом и электроэнергией, а также оплате их затрат на развитие их же сетей.
Строителям необходимо уплатить эксплуатирующим организациям определенную дань на их развитие, т.е. выступить инвесторами без какого-либо права контролировать эффективность освоения уплаченных средств. Сумма этих поборов составляет порядка 25% от сметной стоимости объекта.
Как правило, при решении вопросов согласования технических условий, эксплуатирующие организации предлагают строительной компании с целью “сокращения” затрат заплатить в два раза меньше, но половину “черным налом”. Возможность существенного сокращения затрат на строительство однозначно определяет схему работы строителей на подготовительном этапе.
На следующем этапе необходимо разработать проект и осуществить привязку его к месту строительства. Затраты на это составляют около 5% от сметной стоимости строительства.
Таким образом, на перечисленных подготовительных этапах необходимо затратить 42% от сметной стоимости строительства.
Указанные денежные средства должны быть привлечены до начала строительства, следовательно, ни о каких банковских кредитах говорить не приходится. Поэтому остается единственный путь привлечения денежных средств от частных инвесторов, либо от дольщиков с предложением им доли по более низкой цене, чем сметная стоимость. Проще говоря, строители привлекают займы под более высокие проценты, чем банковские кредиты. Процентная ставка по таким займам составляет не менее 20% в год, что в пересчете на 18 месяцев строительства составит 30% от сметной стоимости. Кроме того, продажа долей реализуется, как правило, с привлечением реэлторов, которые за свои услуги берут около 5% от сметной стоимости.
Таким образом, в общей сложности, строительная компания должна затратить 77% сметной стоимости строительства на подготовительные этапы и привлечение финансов.
В итоге, фактическая стоимость строительства составит лишь 23% от сметной стоимости. При стоимости квадратного метра жилья 1000 долларов, фактическая стоимость строительства квадратного метра составит примерно 230 долларов. Таким образом, подготовительные этапы приводят к удорожанию строительства более, чем в пять раз. Исключив 15% прибыли строительной организации, получим реальную себестоимость строительства в сумме 195 долларов.
Как правило, менеджеры и владельцы строительной компании стремятся изъять ожидаемую прибыль не по завершению строительства, а по мере возникновения желаний на удовлетворение собственных потребностей.
Предположим, что строительной компании удалось за 12 месяцев построить жилой дом. Однако, тут наступает заключительный этап сдачи объекта в эксплуатацию приемной комиссии чиновников и подписание акта у градоначальника. Заметим, что, пока акт не подписан и объект не прошел регистрацию, затраты на содержание объекта полностью ложатся на строительную компанию.
Если в СССР городские власти являлись заказчиком и поэтому осуществляли приемку работ строителей, то теперь, когда заказчиками являются граждане, купившие данное жилье, чиновники все так же продолжают осуществлять роль приемщиков работы строителей, всячески затягивая приемку, с целью вымогательства взяток.
Не менее важен тот факт, что в период строительства весьма вероятно удорожание материалов, как это произошло с цементом в 2005 году.
Указанные затраты отложены на конец строительства, не зависят от строителей, и не могут быть спрогнозированы при расчете сметы.
Очевидно, что строительная компания не имеет ресурсов для покрытия затрат на окончательном этапе строительства. Поэтому покрыть дополнительные затраты компания может лишь при условии, что предполагаемая прибыль не изымалась из оборота, строительство завершено в срок, и компания приступила к строительству нового объекта, в смету которого заложены возникшие на построенном объекте дополнительные убытки. В противном случае компания превращается в банкрота, а дольщики остаются без жилья, что и наблюдалось в конце 2005 года.
Из приведенного анализа (рис.1 ) видно, что до начала строительства из сметной стоимости объекта изымается 77% средств, а все риски строительства переносятся на оставшиеся 23%.
Очевидно, что никакие новые технологии строительства не позволят существенно снизить стоимость строительства и кардинально изменить ситуацию с жильем. Основную долю затрат составляют не производственные расходы, а поборы чиновников, монополистов в лице эксплуатирующих организаций, посредников по продаже долей.
Ответ на вопрос, как сделать доступное жилье реальностью лежит вне сферы технологий строительства, стоимости материалов и технической оснащенности строительных компаний.
Решение этого вопроса содержит в себе организационные, правовые и экономические составляющие, которые в комплексе позволяют исключить необоснованные затраты на всех этапах строительства.
Кратко рассмотрим наиболее эффективные мероприятия, обеспечивающие кардинальное решение жилищного вопроса.
В настоящее время правительство сделало ставку на развитие ипотечного кредитования. Предположим, что ипотечное кредитование удалось реализовать в полной мере. Как это отразится на стоимости жилья (рис.2.)?
Очевидно, что сметная стоимость уменьшится, так как оплату привлечения денежных средств будут осуществлять сами граждане с рассрочкой на 10 лет. Услуги реэлторов по продаже долей не потребуются.
В результате сметная стоимость строительства сократится до 650 долларов за квадратный метр, однако рыночная стоимость жилья практически не изменится и составит 975 долларов, уменьшение составит 2.5%. Таким образом, ипотека не решает проблему доступного жилья.
Поэтому необходимы более радикальные следующие меры.
Во-первых, на этапе получения разрешительных документов необходимо установить четкие сроки выдачи разрешения и определить ограниченный список запретительных статей. В случае несоблюдения сроков, убытки должны автоматически возмещаться за счет виновной стороны. На этапе сдачи объекта в эксплуатацию необходимо организовать прием объекта не чиновниками, а комиссией товарищества собственников жилья. Эти мероприятия позволят существенно сократить сумму взяток.
Во-вторых, необходимо запретить реэлторам заниматься продажей долей в строительстве, так как это не относится к операциям с недвижимостью, а является инвестиционным привлечением финансов. Это позволит исключить обман дольщиков со стороны посредников и снизить затраты на привлечение средств.
В-третьих, строительным компаниям следует активнее решать вопрос по отселению не через покупку квартир на вторичном рынке, а через аренду с последующим предоставлением квартир в построенном доме, это существенно сократит затраты на отселение.
Однако, основную помощь гражданам в приобретении жилья должно оказать государство, взяв на себя решение вопроса ликвидации поборов за согласование технических условий с эксплуатирующими организациями.
Возможны различные варианты решения данного вопроса.
Вариант 1 (рис.3.). Радикальным способом является запрет эксплуатирующим организациям – монополистам, которыми являются водоканал, энергосети и газовые сети, взимание оплаты за согласование технических условий т.е. плату за подключение.
Учитывая, что новое строительство приводит к увеличению рынка сбыта услуг данных организаций, они должны решать вопросы увеличения своих мощностей не путем поборов со строящихся объектов, а путем реализации собственных инвестиционных проектов с последующей амортизацией затрат через тарифы на услуги жильцам построенного жилья.
В итоге затраты на подготовительном этапе строительства составят 21%, а удорожание строительства произойдет всего на 27%.
При этом, при неизменности фактической стоимости строительства в 230 долларов ( себестоимость 195 долларов ), сметная стоимость квадратного метра составит 257 долларов. Стоимость жилья на вторичном рынке уменьшиться более чем в 2 раза и составит 390 долларов за квадратный метр.
В этом случае для покупки квартиры общей площадью 45 квадратных метров молодая семья должна будет по ипотечному кредиту на 5 лет выплатить сумму 17367 долларов. Для его погашения семья должна будет ежемесячно выплачивать 289 долларов.
Вариант 2 (рис.4 ) Менее радикальный способ заключается в предоставлении государством целевых беспроцентных кредитов гражданам, приобретающим жилье по ипотечному кредитованию в части компенсации затрат эксплуатирующих организаций на расширение их сетей и подключение построенного жилья.
При реализации этого варианта, стоимость строительства разделяется на две части. Первая часть состоит из затрат на строительство объекта в сумме 277 долларов за квадратный метр, в то время, как вторая часть включает затраты на согласование технических условий и модернизацию сетей эксплуатирующих организаций и составит 250 долларов за квадратный метр. Стоимость жилья на вторичном рынке уменьшиться более чем на 30% и составит 670 долларов за квадратный метр.
В этом случае согласование технических условий оплачивается путем предоставления целевого государственного кредита гражданам через владельцев соответствующих услуг с погашением этого кредита через надбавку на тарифы после оформления построенного жилья в собственность гражданам.
Для покупки квартиры общей площадью 45 квадратных метров молодая семья должна будет заплатить за строительство по ипотечному кредиту на 10 лет сумму 18680 долларов, и за согласование технических условий сумму 11250 долларов, предоставляемую государством как беспроцентный кредит на 10 лет, который погашается через тарифы эксплуатирующих организаций. Для погашения кредитов семья должна будет ежемесячно выплачивать 249 долларов.
При семейном доходе 600 долларов, молодая семья самостоятельно, без первоначального взноса, может приобрести квартиру общей площадью 45 квадратных метров и полностью расплатится за 5 лет, по первому варианту помощи государства, или за 10 лет — по второму варианту.
Таким образом, средней заработной платы гражданину России хватит на покупку 1-1,2 квадратного метра жилья, что соответствует западноевропейским меркам.
Дополнительно к указанным мероприятиям, необходимо создать информационную базу проектов с защитой авторских прав. Обязать все строительные организации сдавать проектную документацию построенных ими объектов в информационную базу проектов. Обеспечить доступ к каталогу информационной базы всем желающим, с возможностью покупки любой проектной документации. Такая база проектов позволила бы повысить качество, существенно сократить сроки и стоимость проектирования и дополнительно уменьшить сроки и стоимость строительства.
Copyright (C) 2006 Николай Камынин