Автор: Николай Камынин
Прочитал на finam.ru 04.06.2010 заметку “Ипотека не решит жилищных проблем россиян” и вспомнил собственные расчеты и предложения, изложенные в опубликованной в местном журнале в 2006 году статье.
В 2005 году чиновники ссылались на дороговизну ипотеки, строительных материалов и отсутствие строительной техники.
Но вот наступил кризис и строительные материалы стали дешевыми.
Понизили ставку по ипотеки до 11%. Но, я в своей статье 5 лет назад показал, что результат будет тем же, если ставка по ипотеке станет 10% или даже 0%.
Теперь ссылаются на дороговизну земли и коррупцию в строительстве.
Смею заметить, что все эти причины были всегда и не являются решающими.
Так выкуп земли существовал в форме этапа отселения и уже включен в стоимость строительства.
Так как вопросы, рассмотренные мной в статье остались актуальными и в 2010 году, а достигнутые результаты в области ипотеки и жилищного строительства доказали правильность выводов, то предлагаю в сокращении эту статью Вашему вниманию.
Кроме того, предложенные мною способы решения проблемы актуальны и сегодня.
По причине кризиса цены, указанные в статье, актуальны и в 2010 году.
Итак, по существу вопроса.
Завершение 2005 года ознаменовалось принятием социальной программы доступного жилья, массовым банкротством строительных компаний и толпами обманутых дольщиков.
Как отметил Президент России, средняя стоимость квадратного метра жилья в стране составляет 29 тысяч рублей, т.е. превышает 1000 американских долларов, а в городах с населением более миллиона доходит до 2000 долларов. При средней зарплате 300 долларов, сегодня доступное жилье является мифом.
Чиновники разного уровня вместе со спекулянтами недвижимостью в один голос утверждают, что стоимость строительства жилья высокая и будет расти, потому, что очень дороги строительные материалы, а у строительных организаций не хватает подъемных кранов.
Замечу, что в 70-80-ые годы прошлого столетия себестоимость квадратного метра жилья составляла в среднем 160-190 рублей. Получалась, что среднемесячной заработной платы в СССР хватало на строительство одного квадратного метра.
Сегодня, по западноевропейским меркам средней заработной платы на уровне 1800 –2200 евро достаточно на строительство 1.6-1.8 квадратного метра жилья или на покупку 1-1.4 квадратного метра.
Мои исследования показывают, что реальная стоимость строительства квадратного метра жилья, включая прибыль строителей, стоимость материалов, рабочей силы и строительной техники, для сельской местности составляет 150 долларов, а для городского строительства не превышает 250 долларов.
Казалось бы, и в современной России средняя зарплата в 300 долларов хватает на покупку 1-1.2 метров жилья.
Таким образом, сегодня себестоимость строительства жилья существенно меньше, чем стоимость жилья на вторичном рынке и составляет не более 25% от цены его продажи. Это соотношение справедливо и для так называемого “элитного” жилья, которое строится по самой дешевой каркасно-монолитной технологии, а удорожание отделки фасадов таких домов не превышает 20%, в то время как цена на такое жилье в 2-5 раз выше цен на жилье эконом класса.
При таком соотношении себестоимости строительства и цены продажи, средняя норма прибыли в строительстве должна составлять 300%.
Если учесть, что современные строительные технологии позволяют строить высотные дома со скоростью не менее двух этажей в месяц, то на строительство 10-ти этажного дома “под ключ” должно уходить не более 6 месяцев, что позволяет получить норму прибыли в строительстве до 600% в год.
Казалось бы, что при такой прибыльности строительства, жилье в России должно расти как грибы после дождя. Однако в реальности, все выглядит совершенно иначе.
Постараемся ответить на вопрос, в чем же причина такой низкой эффективности строительства, и почему периодически возникает проблема обманутых дольщиков.
Рассмотрим процесс строительства жилого дома. Длительность подготовительного этапа составит шесть месяцев, собственно строительство – 12 месяцев.
Процесс строительства состоит из следующих этапов:
Обоснование стоимости строительства ( расчет сметной цены ). Получение разрешения на строительство. Отселение с застраиваемого земельного участка. Согласование технических условий с водоканалом, энергетиками, газовиками. Разработка проекта и привязка его к месту строительства. Строительство объекта.Сдача объекта в эксплуатацию и его регистрация.
Фактически расчет сметы сводится к обоснованию сложившейся на данный момент цены на рынке вторичного жилья применительно к строящемуся объекту.
В 2005 году средняя рыночная цена квадратного метра жилья составляла 1000 долларов, что и являлось конечной ценой при расчете сметы.
Этап получения разрешения в департаменте по строительству практически состоит в определении суммы взятки за оформление разрешительных документов. Например, для Самары эта сумма рассчитывалась в 2004 году из тарифа 15 долларов за квадратный метр общей площади строящегося объекта. В 2005 году, в связи с появлением изменений в законодательстве, тариф возрос до 20 долларов, что составит 2% от сметы строительства.
Существенные затраты ожидают строителей на этапе отселения с застраиваемого земельного участка либо его выкупа. Для Самары на эти цели строительная организация обязана выделить 10% общей площади строящегося здания.
На этапе согласования технических условий подключения объекта к системам коммуникаций, строителям необходимо уплатить эксплуатирующим организациям определенную дань на их развитие, т.е. выступить инвесторами без какого-либо права контролировать эффективность освоения уплаченных средств. Сумма этих поборов составляет порядка 25% от сметной стоимости объекта.
Как правило, при решении вопросов согласования технических условий, эксплуатирующие организации предлагают строительной компании с целью “сокращения” затрат заплатить в два раза меньше, но половину “черным налом”.
Затраты на этапе разработки проекта составляют около 5% от сметной стоимости строительства.
Таким образом, на перечисленных подготовительных этапах необходимо затратить 42% от сметной стоимости строительства.
Указанные денежные средства должны быть привлечены до начала строительства, следовательно, ни о каких банковских кредитах говорить не приходится.
Поэтому остается единственный путь привлечения денежных средств от частных инвесторов, либо от дольщиков с предложением им доли по более низкой цене, чем сметная стоимость.
Проще говоря, строители привлекают займы под более высокие проценты, чем банковские кредиты.
Процентная ставка по таким займам составляет не менее 20% в год, что в пересчете на 18 месяцев строительства составит 30% от сметной стоимости.
Кроме того, продажа долей участия в строительстве реализуется, как правило, с привлечением риэлторов, что стоит около 5% от сметной стоимости.
Таким образом, строительная компания должна затратить 77% сметной стоимости строительства на подготовительные этапы и оплату финансирования, а фактическая стоимость строительства составит лишь 23% от сметной стоимости.
При стоимости квадратного метра жилья 1000 долларов, фактическая стоимость строительства квадратного метра составит примерно 230 долларов.
Подготовительные этапы приводят к удорожанию строительства более, чем в пять раз.
Исключив 15% прибыли строительной организации, получим реальную себестоимость строительства в сумме 195 долларов.
Следующая проблема состоит в том, что менеджеры и владельцы строительной компании стремятся изъять ожидаемую прибыль не по завершению строительства, а по мере возникновения желаний на удовлетворение собственных потребностей.
Если в СССР городские власти являлись заказчиком и поэтому осуществляли приемку работ строителей, то теперь, когда заказчиками являются граждане, купившие данное жилье, чиновники все так же продолжают осуществлять роль приемщиков работы строителей, всячески затягивая приемку, с целью вымогательства взяток.
Если в период строительства произойдет удорожание материалов, как это было с цементом в 2005 году, то указанные затраты не могут быть спрогнозированы при расчете сметы. Но строительная компания не имеет ресурсов для покрытия затрат удорожания долевого строительства. Покрыть дополнительные затраты компания может лишь отсутствие изъятия собственниками ожидаемой прибыли на собственное потребление.
Иначе компания становится банкротом, а дольщики остаются без жилья, что и наблюдалось периодически.
Таким образом, до начала строительства из сметной стоимости объекта изымается 80% средств, в том числе и ожидаемая прибыль, а все риски строительства переносятся на оставшиеся 20%.
Очевидно, что никакие новые технологии строительства не позволят существенно снизить стоимость строительства и кардинально изменить ситуацию с жильем.
Основную долю затрат составляют не производственные расходы, а поборы чиновников, монополистов в лице эксплуатирующих организаций, посредников по продаже долей и стоимость финансирования (рис.1)
Ответ на вопрос, как сделать доступное жилье реальностью лежит вне сферы технологий строительства, стоимости материалов и технической оснащенности строительных компаний.
Решение этого вопроса содержит в себе организационные, правовые и экономические составляющие, которые в комплексе позволяют исключить необоснованные затраты на всех этапах строительства.
Кратко рассмотрим наиболее эффективные мероприятия, обеспечивающие кардинальное решение жилищного вопроса.
В настоящее время правительство сделало ставку на развитие ипотечного кредитования. Предположим, что ипотечное кредитование удалось реализовать в полной мере. Как это отразится на стоимости жилья?
Очевидно, что сметная стоимость уменьшится, так как оплату привлечения денежных средств будут осуществлять сами граждане с рассрочкой на 10 лет. Услуги риэлторов по продаже долей не потребуются.
В результате сметная стоимость строительства сократится до 650 долларов за квадратный метр, однако рыночная стоимость жилья практически не изменится и составит 975 долларов, уменьшение составит 2.5%. (рис.2 )
Таким образом, ипотека не решает проблему доступного жилья.
Поэтому необходимы более радикальные следующие меры.
Во-первых, на этапе получения разрешительных документов необходимо установить четкие сроки выдачи разрешения и определить ограниченный список запретительных статей. В случае несоблюдения сроков, убытки должны автоматически возмещаться за счет виновной стороны. На этапе сдачи объекта в эксплуатацию необходимо организовать прием объекта не чиновниками, а комиссией товарищества собственников жилья. Эти мероприятия позволят существенно сократить сумму взяток.
Во-вторых, необходимо запретить риэлторам заниматься продажей долей в строительстве, так как это не относится к операциям с недвижимостью.
Запретить рекламировать участие в долевом строительстве как продажу квартир, а рекламировать это как инвестиции в строительную компанию.
Это позволит исключить обман дольщиков со стороны посредников и снизить затраты на привлечение средств.
Однако, основную помощь гражданам в приобретении жилья может оказать государство, обеспечив ликвидацию поборов за согласование технических условий эксплуатирующими организациями.
Возможны различные варианты решения данного вопроса.
Вариант 1. (рис.3)
Радикальным способом является запрет эксплуатирующим организациям – монополистам, которыми являются водоканал, энергосети и газовые сети, взимание оплаты за согласование технических условий.
Учитывая, что новое строительство приводит к увеличению рынка сбыта услуг данных организаций, организации сами должны решать вопросы увеличение мощностей через реализацию инвестиционных проектов, с последующей амортизацией затрат через тарифы на услуги жильцам построенного жилья.
В итоге затраты на подготовительном этапе строительства составят 21%, а удорожание строительства произойдет лишь на 27%.
При неизменности фактической стоимости строительства в 230 долларов (себестоимость 195 долларов ), сметная стоимость квадратного метра составит 257 долларов. Стоимость жилья на вторичном рынке уменьшиться более, чем в 2 раза и составит 390 долларов за квадратный метр.
В этом случае для покупки квартиры общей площадью 45 м2 молодая семья должна будет по ипотечному кредиту на 5 лет выплатить сумму 17367 долларов.
Для его погашения семья должна будет ежемесячно выплачивать 290 долларов.
Вариант 2. (рис.4)
Менее радикальный способ заключается в предоставлении государством целевых беспроцентных кредитов гражданам, приобретающим жилье по ипотечному кредитованию в части компенсации затрат эксплуатирующих организаций на расширение сетей и подключение построенного жилья.
При реализации этого варианта, стоимость строительства разделяется на две части.
Первая часть состоит из затрат на строительство объекта в сумме 277 долларов за м2.
Вторая часть включает затраты на согласование технических условий и модернизацию сетей эксплуатирующих организаций и составит 250 долларов за м2.
Стоимость жилья на вторичном рынке уменьшиться более чем на 30% и составит 670 долларов за квадратный метр.
В этом случае согласование технических условий оплачивается путем предоставления целевого государственного кредита гражданам через владельцев соответствующих услуг с погашением этого кредита через надбавку на тарифы после оформления построенного жилья в собственность гражданам.
Для покупки квартиры общей площадью 45 квадратных метров молодая семья должна будет заплатить за строительство по ипотечному кредиту на 10 лет сумму 18680 долларов, и за согласование технических условий сумму 11250 долларов, предоставляемую государством как беспроцентный кредит на 10 лет, который погашается через тарифы эксплуатирующих организаций. Для погашения кредитов семья должна будет ежемесячно выплачивать 249 долларов.
При доходе 600 долларов, молодая семья самостоятельно, без первоначального взноса, может приобрести квартиру общей площадью 45 квадратных метров и полностью расплатится за 5 лет, по первому варианту, или за 10 лет — по второму варианту.
Таким образом, средней заработной платы гражданину России хватит на покупку 1-1.2 квадратного метра жилья, что соответствует западноевропейским меркам.
Tags: Доступное жилье, Строительство
